Merkantiler Minderwert bei Schäden an Gebäuden

Merkantiler Minderwert bei Schäden an Gebäuden

Leitsätze:

  • Es ist zu unterscheiden, zwischen technischer/optischer und merkantiler Wertminderung.
  • Die merkantile Wertminderung ist eine „kaufmännische“ Eigenschaft und wird vom „Markt bestimmt“.
  • Eine technische/optische Wertminderung und merkantiler Minderwert gibt es nie gleichzeitig.
  • Sicht-/Beurteilungskriterien zum merkantilen Minderwert unterliegen ständig einer Veränderung.
  • Eine merkantile Wertminderung gibt es nicht bei unwesentlichen Mängeln/Schäden.
  • Für die Ermittlung einer merkantilen Wertminderung gibt es verschiedene Modelle mit unterschiedlichen und vielfältigen Einflussfaktoren.
  • Rechtlich ist der Anspruch auf eine merkantile Wertminderung festgelegt. Über die Höhe und die Ermittlung eines merkantilen Minderwerts gibt es bislang keine eindeutige Rechtssprechung.
Energetische Modernisierung

Energetische Modernisierung

Was ist zu beachten?

Ausgangspunkt einer energetischen Ertüchtigungsmaßnahme ist eine Bestandsaufnahme des Ist-Zustandes zunächst per Inaugenscheinnahme, ggfs. anschließend ergänzt durch weitere Messungen und Bauteilöffnungen.

Ziel dieser Feststellungen ist es, geeignete und wirtschaftliche Modernisierungsmaßnahmen zu entwickeln, die dauerhaft Energieeffizienz sichern und so den Wert und den Komfort der baulichen Anlage nachhaltig erhöhen.

Im Vordergrund steht die Optimierung des Energieverbrauches für Heizung und Warmwasser und damit verbunden eine Komfortverbesserung, u.a. bei der Behaglichkeit sowie beim Schallschutz, insbesondere vor Außenlärm.

Die wichtigsten Bauteile, die ertüchtigt werden müssen, sind die Außenwände, Fenster und Türen, die Dachflächen sowie die Kellerdecke bzw. Bodenplatte. Die energetische Qualität der wärmeumgebenden Gebäudehülle ist entscheidend für die Komfort- und Qualitätsverbesserung und für die Erreichung der gewünschten Energieeinsparung. Mit entscheidend ist die Qualität der technischen Gebäudeausrüstung, insbesondere für die Bereitstellung von Heizwärme und Warmwasser.

Damit die durchgeführten Maßnahmen ihren gewünschten Erfolg sicherstellen, ist Qualität im Detail erforderlich. Die Ausführung im Bereich der Regelflächen sind leicht zu bewerkstelligen. Der Teufel steckt im Detail. Effiziente Wärmedämmung wird nicht nur durch „Masse“, sondern im Wesentlichen durch „Klasse“ erreicht. Luftdichtheit und Wärmebrückenreduzierung für die wärmeumgebende Gebäudehülle steht vor Dämmstärkenerhöhung.

Der Gesetzgeber regelt in der Energieeinsparverordnung die Mindestanforderung zur Erreichung der beschlossenen Klimaschutzziele. Die KfW fördert durch zinssubventionierte Kredite und Zuschüsse die Ausführung erhöhter Anforderungen an den Wärmeschutz und an die Energieeffizienz. Vor Beginn der Modernisierungsmaßnahmen ermittelt ein Sachverständiger die notwendigen Dämmstärken und plant die Luftdichtheit und die Ausführung der Wärmebrücken. Baubegleitend muss geprüft werden, ob die Ausführungsqualität ausreichend ist. Nach Durchführung der Maßnahmen ist die Ordnungsmäßigkeit durch Unterschrift eines Sachverständigen zu dokumentieren.

Nur durch eine ausreichende qualifizierte Planung, einer baubegleitenden QualitätsSicherungsmaßnahme und eine sorgfältige Ausführung ist der gewünschte Erfolg einer energetischen Modernisierung zu garantieren.

Luftdichtheit – oft unterschätzt!

Luftdichtheit – oft unterschätzt!

Die am meisten unterschätzte „Bauteilschicht“ ist die im § 6 Energiesparverordnung – EnEV 2009 geforderte „Luftdichtheit“ über die gesamte wärmeumgebende Gebäudehülle – dauerhaft – einschließlich der Fugen.

Die DIN 4108 Teil 7 gibt Planungs- und Ausführungsempfehlungen wie diese, für die Ordnungsgemäßheit und für die dauerhafte Gebrauchstauglichkeit notwendige Bauteilschicht, auszuführen ist.

In dieser Norm, die als anerkannte Regel der Technik gilt, ist zunächst klargestellt, dass die „Bauteilschicht Luftdichtheit“ eine Planungsleistung darstellt.

Zitat Punkt 5: „Die Luftdichtheitsschicht ist sorgfältig zu planen, auszuschreiben und auszuführen. Die Arbeiten sind zwischen den Beteiligten am Bau zu koordinieren. Bei der Planung ist jedes Bauteil der Hüllfläche die Art und Lage der Luftdichtheitsschicht festzulegen.“

Für den Verwendungszweck geeignete Materialien zur Herstellung der Luftdichtheit sind z.B. der Innenputz auf Mauerwerk, Holzwerkstoffplatten, Gips- und Gipsfaserplatten, dampfbremsende Papiere und Folien. Die Verarbeitung muss der Norm bzw. den Herstellerangaben entsprechen.

Ist die „Bauteilschicht Luftdichtheit“ komplett erstellt, empfiehlt der Gesetzgeber die Überprüfung mit dem anerkannten Druckdifferenzverfahren „Blower Door“. Für den Erhalt von Fördergeldern ist die Prüfung der Luftdichtheit Voraussetzung, z.B. Lüftungsanlagen/KfW-Effizienzhäuser, u.a.

Merke: Luftdichtheit geht vor Dämmstärkenerhöhung. Was nützt die dickste Wärmedämmung, wenn es durch Fugen und Ritzen zieht.

Bleiben Mängel an der Luftdichtheit, ist eine sorgfältige sach- und fachgerechte Nachbesserung an der Luftdichtigkeitsschicht in der Regel nur durch Rückbau möglich. Dieses ist mit erheblichem Aufwand verbunden, da die Luftdichtigkeit oft unter anderen Schichten, z.B. Tapete, Anstrich, Gipskarton, Fensterbänke usw. verdeckt eingebaut ist.

Bei Verzicht auf eine Nachbesserung drohen erhebliche Minderungen am Werklohn sowie Schadenersatzansprüche für unplanmäßige, zusätzliche Energiekosten über eine Nutzungszeit von 30 – 50 Jahren.

Wohnungslüftung – hygienisch bedenklich?

Wohnungslüftung – hygienisch bedenklich?

„Besser keine, als eine schlechte Lüftungsanlage“ ist meine Empfehlung.

Daher ist die Planung und Erstellung einer Lüftungsanlage eine Herausforderung für alle Beteiligten. Grundlage ist ein vernünftiges Lüftungskonzept, eine exakte Lüftungsplanung, die Wahl eines geeigneten Gerätes und der sorgfältige Einbau von Anlage- und Luftverteilnetz als wesentliche Anforderung. Schlecht installierte Lüftungsanlagen führen im ungünstigen Fall dazu, dass

  • die Anlage und wesentliche Anlagenteile verschmutzen, z.B. durch schlecht oder falsch eingebaute Filter.
  • die Lüftungsanlage zu laut ist (evtl. falsches Gerät, falscher Aufstellort, falsche Schalldämper oder falsche Luftdurchlässe).
  • in einem Raum zu viel oder in dem anderen Raum zu wenig Luft strömt.
  • Kaltluft durch Fugen angesaugt wird (bei Unterdruckverhältnissen).
  • Warmluft durch Fugen nach außen gedrückt wird (bei Überdruckver- verhältnissen).
  • der Stromverbrauch zu hoch ist.
  • ein zusätzlicher Heiz-Energieverbrauch entsteht.
  • die Bewohner unzufrieden und krank werden.

Außerdem kann es im Sommer zu warm werden, wenn die Nachlüftung nicht funktioniert. Bei fehlender oder mangelhafter Frostschutz-Strategie kann im Winter der Wärmetauscher einfrieren oder der Stromverbrauch ins Unermessliche steigen, weil der elektrische Frostschutzvorerhitzer zu früh einschaltet.

Jedem leuchtet ein, dass insbesondere im Hinblick auf hygienische Belange eine Lüftungsanlage einen hohen Komfort erfüllen sollte. Seit ein paar Jahren gibt es die VDI 6022 „Hygieneanforderungen an raumlufttechnische Anlagen und Geräte“, die gute Grundlagen für die hygienisch einwandfrei zu planende raumlufttechnische Anlage liefert. Die Anforderung dieser Vorschrift ist jedoch nicht allgemein anerkannte Regel der Technik. Bauherr und Auftragnehmer sollten daher diese Beschaffenheitsvereinbarungen einer Lüftungsanlage ausreichend erörtern und abschließend detailliert werkvertraglich vereinbaren.

Zum Beispiel fordert die VDI Richtlinie 6022 in puncto Außenluftfeuchte: „Bei Temperaturen > 0° C können hohe relative Luftfeuchtigkeiten (>80%) an Komponenten in RLT-Anlagen zu Problemen durch mikrobielles Wachstum führen. Feuchtigkeiten > 90 % führen auch bei kurzzeitiger Überschreitung, z.B. an Luftfiltern, zu Problemen. Sind am Einbauort langanhaltende hohe Luftfeuchtigkeiten oder eine Durchfeuchtung der Luftfilter oder Schalldämpfer in diesem Temperaturniveau zu erwarten, sind geeignete Maßnahmen zur Vermeidung von mikrobieller Vermehrung, insbesondere auf Luftfiltern oder Schalldämpfern vorzusehen. Dies kann z.B. durch Vorerwärmung um ca. 3 Kelvin umgesetzt werden.

Die logische Konsequenz hieraus wäre eine permanente Feuchtemessung und damit verbunden die Einschaltung eines Vorerhitzers, der die Luftfeuchte unter 80 % bringt. Die Praxis hat gezeigt, dass durch derartige Maßnahmen kein Schimmelpilz auftritt. Zu raten ist daher, planerisch diese Eigenschaften für die Lüftungsanlage mit zu erörtern und so vertraglich zu regeln, dass es nicht zum Schaden für die Gesundheit der Bewohner kommen kann.

Auch sind die Hygieneinspektionen in der VDI 6022 für private Wohnungslüftung nicht allgemein anerkannte Regeln. Sie sind zwar richtig und für den Betrieb der Anlage für den schadenfreien Betrieb der Anlage wesentlich, haben sich jedoch in der Praxis bisher nicht durchgesetzt. In Gebäuden des Gesundheitswesens ist der Einbau derartiger Komforteigenschaften unerlässlich, vgl. hierzu auch DIN 1946, Teil 4. Im übrigen sollten bei Wohnungslüftungsanlagen sämtliche Anlagenteile immer staubdicht verschlossen bleiben. Hierzu sollte ein Dichtheits-standard nach DIN 13779 vereinbart werden – analag z.B. zum Dichtheitsstandard für das Gebäude.

Bauen: Der ewige Kampf gegen Wasser

Bauen: Der ewige Kampf gegen Wasser

– und zwar in jeder Phase, sowohl in der Bauphase als auch in der Nutzungsphase.

Bauwerke und Baukonstruktionen sind zu jeder Zeit vor Feuchtigkeit zu schützen. Bauwerksabdichtungen sind so auszuführen, dass dauerhaft die Hygiene und die Gesundheit der Nutzer/Bewohner nicht durch Feuchtigkeit gefährdet werden. Folgender Merksatz gilt daher für alle verantwortlich Beteiligten am Bau:

„Feuchtigkeit ist der größte Feind aller Baustoffe.“

Ca. 2/3 der Bauschäden sind Feuchtigkeitsschäden. Die Schadenssumme für die Mängelbeseitigung und die Beseitigung der Folgeschäden sind höher und werden zukünftig noch wachsen:

Insbesondere Schäden durch eindringendes Oberflächenwasser werden zunehmen. Barrierefreie bzw. barrierearme Türeingänge sind heute die Regel. Früher sind die Gebäude 3-5 Stufen aus dem Erdreich heraus gebaut worden.
Die Witterungsverhältnisse verändern sich zu kürzen heftigeren Schlagregenereignissen mit kurzzeitig aufstauendem Sickerwasser und steigenden Grundwasserständen.
Die Bauweise mit schützenden Fassadenvorsprüngen, Dachüberständen wird geopfert für die witterungsungeschützte, witterungsanfällige „glatte“ Fassaden.
Planer und Handwerker sind wenig sensibilisiert und unterschätzen ihre Aufgabe, Wasser vom Gebäude weg zu halten.

Strategie zum Erfolgt ist:

  • Umfängliche Planung im Entwurf und im Detail der vertikalen und horizontalen Bauwerksabdichtungen.
  • Geeignete Materialwahl mit sicherer, zuverlässiger und nachhaltiger
  • Dauerhaftigkeit.
  • Externe baubegleitende Qualitätssicherungsmaßnahmen (BQS) mit örtlichen
  • Belastungstests an wesentlichen Stellen.

In Netzwerken, bestehend aus allen Beteiligten bis hin zu finanzierenden Banken, Gebäudeversicherungen und die direkt am Bau Beteiligten, Verfahren zu mehr Sicherheit und weniger Schäden entwickeln.

Qualitätssicherung im Bauprozess

Qualitätssicherung im Bauprozess

„Qualitätssicherung im Bauprozess- Fehler vermeiden statt Mängel beseitigen!“

Qualitätsbegriffe am Bau sind vorhanden, wie z.B. kfw- Effizienzhaus 55 bzw. 70,exklusive Wohnanlagen, Qualitäts- und Komfortwohnungen, barrierefrei, erhöhter Schallschutz, sorgfältig verarbeitet und ständig überwacht usw.

Das Bau- SOLL vor Ort entspricht jedoch meist nicht diesen Versprechungen und bleibt somit weit hinter den Erwartungen zurück. Das Verhalten/Kommunikation der am Bau Beteiligten ist völlig unterentwickelt. So ist Streit/Unzufriedenheit vorprogrammiert. Für die beteiligten Bauherren, meist nicht konfliktfähig und nicht Streit erprobt, eher unerfreulich. Für die Zielsetzungen der Planer, Fachplaner und Bauunternehmer auch wenig zielführend.

Auch eine baubegleitende Qualitätssicherungsmaßnahme schafft im Ergebnis auch nur weitgehend mängelarme Bauvorhaben. Mängelfreie Bauvorhaben sind sehr selten.

Themenschwer-/Stichpunkte:

  • Regeln kennen und anwenden
  • Rechte und Pflichten
  • Führung/Persönlichkeit
  • Kenntnisse/Können/Kompetenz
  • Technik/Ökonomie/Kommunikation
  • Konfliktfähigkeit/Konfliktbereitschaft
Förmliche Abnahme

Förmliche Abnahme

Ende gut, alles gut!

Die förmliche Abnahme einer Werkleistung ist die erfolgreiche/nicht erfolgreiche Beendigung des Erfüllungsstadiums des Auftragnehmers/Handwerkers/Unternehmers.

Im Abnahmeverfahren wird bewertet, ob die abgelieferte Bauleistung den Erwartungen des Auftraggebers/Bauherren entspricht und alle werkvertraglich geschuldeten Leistungen ordnungsgemäß erbracht sind. Mit einer erfolgreichen förmlichen Abnahme beginnt u.a. der Gewährleistungszeitraum für die Bauleistung, kann der Werklohn fällig gestellt werden und die Beweislast für die Ordnungsgemäßheit der Bauleistung wird umgekehrt vom Auftragnehmer/Handwerker/Unternehmer auf den Auftraggeber/Bauherren.

Dieser Akt der förmlichen Abnahme ist eine wesentliche Station beim Bau/Kauf einer Immobilie und die damit verbundenen erheblichen finanziellen Aufwendungen, Belastungen und insbesondere Risiken.

Die Immobilie soll über die gesamte Nutzungszeit ein zumutbares, wirtschaftliches und dem Vertrag entsprechendes Komfort- und Qualitätsansprüchen genügendes Wohnen und Leben ermöglichen. Am Ende soll die Immobilie bezahlt und noch so werthaltig sein, um so noch zusätzlich zur Altersvorsorge beizutragen.

Dies ist nur sicherzustellen, wenn der Erfolg garantiert ist und die vertraglichen Versprechungen in technischer, finanzieller und rechtlicher Hinsicht eingehalten sind. Welcher Bauherr, üblicherweise Laie in dieser Hinsicht, kann umfänglich diese Sachverhalte erkennen, beurteilen und bewerten? Wohl kaum einer! Wenn nicht in dieser kritischen Lebenssituation, wann dann überhaupt, ist technischer und rechtlicher Beistand wichtiger, um die eigenen Interessen zu wahren?

Fazit:

Kein Bauprozess und insbesondere die Beendigung des Bauprozesses ohne Sachverständigen/Rechtsanwalt und dies am besten mit Ankündigung jeweils mit den vertraglichen Vereinbarungen mit den Beteiligten. Diese Investitionen sind bestens angelegt zur Sicherung ihres Vermögens.

Konfliktmanagement

Konfliktmanagement

Vorbeugen ist besser als heilen.

Mit dem Kopf durch die Wand ist meistens keine Lösung

Konflikte sind normal und entstehen immer. Konflikt/Potenzial muss zunächst erkannt werden. Je eher Konflikte offen angesprochen werden, desto besser sind Lösungen zu finden. Die Belastungen werden dadurch deutlich geringer. Konflikte entstehen durch zu wenig/mangelhafte Kommunikation.
Kommunikation durch direkten Austausch im persönlichen Gespräch oder per Telefon gesprochen ist besser, als per E-Mail. Hierbei entstehen oft Missverständnisse, weil vieles unklar bleibt oder Inhalte/Verantwortlichkeiten nicht ausreichend definiert werden.
Über E-Mail-Kommunikation können persönlich abgesprochene Vereinbarungen nochmals schriftlich bestätigt werden. Dann wird auch klar, ob richtig zu gehört/nachgefragt und verstanden worden ist oder ob das Gesagte undeutlich geblieben ist.
Im Konfliktmanagement geht es vor allem um das „ernst nehmen“ der Interessen/Bedürfnisse aller Beteiligten. Im Konflikt sind zunächst die persönliche und die sachliche Ebene zu trennen. Dann sollten sich alle Beteiligten auf die Interessen und Bedürfnisse der agierenden Personen konzentrieren und daraus eine Lösung entwickeln.
Ist der Konflikt eskaliert und ist unter den internen Beteiligten nicht zu lösen, bietet sich an, eine neutrale weitere Person hinzuzuholen.

Beispiel zur Ermittlung von Konfliktkosten anhand des Eisbergmodell:
Quelle: Abb. 5 aus der Studie „Konfliktmanagement in der deutschen Wirtschaft – Entwicklungen eines Jahrzehnts“ 2015 der Europa Universität Viadrina in Frankfurt (Oder) und der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft PriceWaterhouseCoopers

Heizkörper

Heizkörper

Heizkörper richtig warm und laute Fließgeräusche vermeiden – Notwendigkeit des hydraulischen Abgleichs.

Der hydraulische Abgleich einer Heizungsanlage ist eine Maßnahme, die mit verhältnismäßig geringem Einsatz merkliche Einspareffekte ermöglicht. Gemäß
§14 der Energieeinsparverordnung (EnEV) ist bei Neubauten und Umbauten der hydraulische Abgleich vorgeschrieben.

Ein ordnungsgemäßer hydraulischer Abgleich sichert eine effektive Arbeitsweise des Heizsystems. Das Heizmedium „Wasser“ fließt immer den Weg des geringsten Strömungswiderstandes, was eine Überversorgung der pumpnahen Heizkörper bewirken kann. Heizkörper, die weiter entfernt liegen, werden nicht ausreichend versorgt und nicht entsprechend warm.

Unter dem Begriff „hydraulischer Abgleich“ versteht man Einzelmaßnahmen, zur Regulierung der Durchflussmenge an Heizwasser. Damit wird sichergestellt, dass die Wärme gleichmäßig im System verteilt wird. Folgende Maßnahmen sind zur Ermittlung des hydraulischen Abgleichs notwendig:

  • Heizlastberechnung
  • Gesamtvolumenstromberechnung
  • Volumenstromermittlung der einzelnen Verbraucher
  • Rohrnetzberechnung
  • Druckluftberechnung
  • Auslegung der richtigen Pumpe.

Basiswert ist die Norm – Heizlast – die zum Aufrechterhalten einer festgelegten Raumlufttemperatur bei einer festgelegten Außenlufttemperatur notwendige Wärmeleistung. Dabei spielt der Standort des Gebäudes, sein Nutzungszweck sowie die energetische Qualität der Gebäudehülle eine wichtige Rolle. Die gesamten Wärmeverluste über Transmission und Konvektion müssen mit der Heizleistung verglichen werden. Daraus werden die optimalen Vor- und Rücklauftemperaturen, die benötigte Wassermenge, die entsprechende Pumpenleistungen, sowie die Strömungswiderstände im Rohrnetz an jeden Heizkörper ermittelt. Darauf aufbauend werden alle weiteren Komponenten bemessen und deren Einstellung einschließlich des hydraulischen Abgleichs.

Mit welchen Einzelmaßnahmen der hydraulische Abgleich letztendlich durchzuführen ist, hängt von der individuellen Anlagensituation ab. Bei einer Heizkörperheizung erfolgt in der Regel mittels voreinstellbaren Ventils direkt am Heizkörper. Mit diesem lässt sich der Durchfluss begrenzen, so dass jeder Heizkörper denselben Druckverlust aufweist. Bei einer Flächenheizung (Fußbodenheizung), wird der Durchfluss der einzelnen Heizkreise untereinander abgeglichen. Am Heizkreisverteiler lässt sich die errechnete Durchflussmenge an jedem Heizkreis einstellen.

Um einem Brennwertgerät einen hohen Brennwertnutzen zu erhalten, ist eine möglichst geringe Rücklauftemperatur erforderlich. Diese erhält man nur mit einer sach- und fachgerecht abgeglichenen Anlage. Dasselbe gilt für Systeme mit Wärmepumpe, die ebenfalls nur bei niedrigen Systemtemperaturen einen hohen Wirkungsgrad erzielen.

Der richtige Zeitpunkt für den hydraulischen Abgleich ist im Idealfall bei der Inbetriebnahme der Heizungsanlage. Der hydraulische Abgleich kann auch jederzeit bei laufendem Betrieb nachgeholt werden. Voraussetzung dafür ist, dass die dafür notwendigen Armaturen vorhanden sind. Auch wenn in einem bestehenden Heizsystem Änderungen vorgenommen werden, wie z. B. das Hinzufügen oder das Auswechseln von Heizkörpern, muss ein erneuter hydraulischer Abgleich erfolgen.

Durch eine optimal abgeglichene Heizungsanlage lassen sich ca. 15 % der Heizenergiekosten einsparen. Bis zum 31.12.2020 bezuschusst das Bundeswirtschaftsministerium den hydraulischen Abgleich und Pumpenaustausch mit einer Beteiligung von 30% an den Nettoinvestitionskosten. Auch die KfW hält entsprechende Förderungen bereit.

Flächenheizungen fachgerecht (rechtssicher) planen/bauen

Flächenheizungen fachgerecht (rechtssicher) planen/bauen

Die Vorteile von Flächenheizungen sind bzgl. Behaglichkeit und Energieeffizienz unstrittig. Die Installation einer Fußbodenheizung wird jedoch dann zum Streitfall, wenn die thermische Behaglichkeit im Raum mangelhaft ist. Dies gilt vor allen Dingen für sogenannte Transferräume, die entweder überhitzt oder zu kalt temperiert sind. Diese Eigenschaften sind zumeist in Fluren oder Abstellräumen mit gebündelten Zuleitungen in die einzelnen Räume festzustellen.

Welche „thermische Qualität“ schuldet der Planer/Handwerker zur Abnahmereife der Heizung. Wesentliche Eigenschaften und daraus ableitend zentrale Grundsätze für die gleichmäßige und zugleich energiesparende Wärmeabgabe einer Fußbodenheizung als geschuldetes/gewünschtes Komfortmerkmal ist die korrekte Platzierung der notwendigen Heizkreisverteiler. Er soll dauerhaft zugänglich sein, an möglichst zentraler Stelle und in direkter Nähe zu einem Steigestrang. Für die thermische Behaglichkeit im jeweiligen Raum ist die Platzierung der Heizkreisverteiler daher entscheidend.

Die Ausführung einer Fußbodenheizung könnte beispielsweise zu Recht kritisiert werden, wenn der Heizkreisverteiler im Schlafzimmer untergebracht ist und wenn dadurch über die gebündelten Zuleitungen der Fußboden im Schlafzimmer abweichend von der gewünschten Temperatur von max. 18°C trotz ausgeschalteter Heizung nicht erreicht wird. Solch ein Effekt kann beispielsweise eintreten, wenn die Zuleitungen vom Heizkreisverteiler zu den weiteren Räumen im Estrich des Schlafzimmers verlegt sind.

In der Praxis werden am häufigsten Flure und Abstellräume als Transferräume für Zuleitungen der Fußbodenheizung genutzt. So ist lt. geltender Rechtsprechung zu gewährleisten, dass für Flure, WC’s oder auch Abstellräume getrennt regelbare Heizkreise vorhanden sind. Dies ist allgemein anerkannte Regel der Technik.

Nicht nur überheizte Flächen reduzieren die Behaglichkeit, sondern auch Kaltstellen reduzieren das Wohlbefinden der Nutzer. Höchstrichterlich ist entschieden, dass es zum Komfort einer Fußbodenheizung gehört, barfuß in beheizten Räumen gehen zu können, ohne sich kalte Füße zu holen. Kaltstellen entstehen im Fußbodenheizungsbereich dann, wenn keine weitere thermisch erforderliche Heizkreisregelung vorhanden ist.

Mangelhaft geplant und ausgeführt ist auch dann eine Fußbodenheizung, wenn keine Raumtemperaturregler vorhanden sind. Als Begründung wird hingewiesen auf die Einhaltung der geltenden Energieeinsparverordnung (EnEV), die eine Einzelraumregelung für Räume > 6 m² vorsieht. Die Richter stellten fest, dass als allgemein anerkennte Regel der Technik verlangt werden kann, dass eine ungleichmäßige Verteilung der Heizrohre auf den Fußboden Komforteinbußen durch Kaltstellen nach sich zieht, nicht ordnungsgemäß ist. Auch, wenn die erforderliche Raumtemperatur erreicht wird, ist eine gleichmäßige Erwärmung des Fußbodens geschuldet, was bei Kaltstellen eben nicht gegeben ist.

Als Leitlinie der Rechtsprechung in dieser Hinsicht ist festzuhalten, dass den Bauherren die „thermische Qualität“ einer Fußbodenheizung zu übergeben ist.

Diese geschuldete thermische Qualität ist nur dann gegeben, wenn mit einer Einzelraumregelung die jeweilige Wunschtemperatur sowie eine gleichmäßig temperierte Fußbodenoberfläche erreicht werden kann. Dazu zählt eine wohl überlegte Positionierung der Heizkreisverteiler und in Transferräumen das Verlegen der Zuleitungen, in der Dämmebene/zusätzliche Dämmkanäle, um eine Überhitzung dieser Räumlichkeiten auszuschließen.

Unplanmäßig verlegte Zuleitungen im Estrich sind deshalb juristisch angreifbar, weil:

die EnEV eine Einzelraumregelung für Räume > 6 m² verlangen,
die Wärmeabgabe der Zuleitungen häufiger höher ist, als für die Heizlast des Raumes erforderlich und
sich vor dem Heizkreisverteiler und entlang der Zuleitungen Wärmeinseln ergeben, während an anderen Stellen der Fußboden kalt bleibt.

Über derartige negative Abweichungen sind Bedenken/Hinweise ebenso erforderlich wie die aktive Aufklärung des Nutzers und ggf. eine ausdrückliche Zustimmung zu der nicht den allgemein anerkannten Regeln der Technik entsprechenden Ausführungsart.